El avalúo inmobiliario determina el valor de un bien raíz para una fecha específica, a partir de sus características físicas, jurídicas, urbanísticas, económicas y de mercado. El informe debe permitir identificar las fuentes utilizadas, los ajustes practicados y la forma en que se obtuvo el resultado.
Inmuebles objeto de valoración
- Viviendas, apartamentos y edificios.
- Oficinas y locales comerciales.
- Bodegas y predios industriales.
- Lotes urbanos y terrenos de expansión.
- Fincas, predios rurales y explotaciones agropecuarias.
- Hoteles, clínicas, colegios y otros inmuebles especiales.
Estudio de mercado inmobiliario
Cuando resulta aplicable el método de comparación o de mercado, se recopilan ofertas, transacciones y referencias que puedan contrastarse con el inmueble objeto del avalúo. Cada muestra se examina por ubicación, área, uso, estado, características constructivas, fecha, condiciones de negociación y demás variables relevantes.
La depuración de la muestra incluye la identificación de datos atípicos, la verificación de comparabilidad y la aplicación de ajustes técnicamente sustentados. En encargos regulados se consideran las metodologías previstas en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi —IGAC— y las demás disposiciones aplicables al propósito del avalúo.
Proceso técnico
- Definición del encargo.
Se precisa el inmueble, la fecha de valoración, el propósito, el alcance, las preguntas periciales y las restricciones de información.
- Verificación documental y física.
Se contrastan títulos, certificados, información catastral, normas urbanísticas, planos y condiciones observables durante la inspección, cuando esta procede.
- Selección metodológica.
Se determina el método más adecuado según la naturaleza del bien, la información disponible y la finalidad del informe.
- Investigación y análisis.
Se estudian las referencias de mercado, costos, rentas, potencial de desarrollo u otras variables necesarias para la valoración.
- Conclusión de valor.
Se presentan los cálculos, supuestos, limitaciones, fecha de referencia y conclusión valuatoria.
Avalúos actuales y retrospectivos
El valor puede determinarse para la fecha de elaboración del informe o para una fecha anterior. En los avalúos retrospectivos se reconstruyen las condiciones del mercado y del inmueble en el periodo examinado; por ello, la calidad del resultado depende de la disponibilidad de fuentes históricas confiables y de antecedentes verificables.
Respaldo profesional
Los encargos son desarrollados por avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores —RAA—, en cumplimiento de la Ley 1673 de 2013 y dentro de la categoría que corresponda al inmueble. La inscripción aplicable se verifica antes de asignar el trabajo.
Información inicial requerida
- Certificado de tradición y libertad o documento de titularidad.
- Información catastral y dirección del predio.
- Escrituras, planos, reglamento de propiedad horizontal o licencias, cuando existan.
- Objeto del avalúo, fecha de referencia y uso que tendrá el informe.
- Información de arrendamientos, costos, mejoras o antecedentes relevantes.
Preguntas frecuentes
¿Qué inmuebles pueden ser objeto de avalúo?
Casas, apartamentos, oficinas, locales, bodegas, predios industriales, lotes, terrenos rurales, inmuebles especiales y otras tipologías, según la categoría del avaluador y la información disponible.
¿Qué es un avalúo retrospectivo?
Es la estimación del valor que tenía el inmueble en una fecha anterior, utilizando fuentes y condiciones de mercado referidas a ese periodo.
¿La visita al inmueble siempre es necesaria?
La inspección es la regla técnica recomendable. Cuando no pueda realizarse, debe evaluarse si existe información suficiente para desarrollar el encargo y consignar expresamente la limitación.