El método de comparación estima el valor a partir de bienes semejantes que participan en el mismo mercado. Su aplicación requiere identificar el segmento correcto, recopilar información suficiente y convertir las diferencias entre cada muestra y el inmueble objeto en ajustes técnicamente sustentados.

1. Definición del segmento de mercado

Antes de buscar comparables se establece qué tipo de bien se valora, cuál es su uso, ubicación, escala, estado y mercado probable. Una bodega industrial no debe compararse indiscriminadamente con un local, ni un lote urbanizado con terreno que carece de la misma norma o disponibilidad de servicios.

2. Recolección y verificación de referencias

Las fuentes pueden incluir ofertas publicadas, información de agentes, bases de datos, estudios anteriores y transacciones conocidas. Para cada referencia se registra ubicación, área, precio, fecha, fuente, características, estado de negociación y observaciones.

La oferta publicada es un punto de partida, no una transacción cerrada. Cuando resulta procedente se considera la diferencia entre el precio pedido y el precio probable de negociación, sustentando el factor utilizado.

3. Comparabilidad

La muestra debe guardar relación con el inmueble en variables que afectan el valor. Las más frecuentes son:

  • Sector, accesibilidad y entorno.
  • Uso actual y potencial permitido.
  • Área de terreno y construcción.
  • Edad, calidad y estado de conservación.
  • Frente, forma, topografía y ubicación dentro de la manzana.
  • Disponibilidad de servicios y condiciones de ocupación.
  • Fecha de la referencia y dinámica del mercado.

4. Homogeneización

La homogeneización expresa las referencias en condiciones comparables. Cada factor debe tener una razón técnica y aplicarse de manera consistente. Ajustar sin explicar el origen del porcentaje impide reproducir el resultado y debilita la conclusión.

Una tabla de comparables es útil cuando permite seguir el recorrido completo desde la fuente original hasta el valor unitario adoptado.

5. Análisis estadístico y depuración

El promedio por sí solo puede ser engañoso. Conviene examinar dispersión, mediana, rangos, coeficiente de variación y comportamiento de los datos. Las muestras atípicas no deben eliminarse de forma automática: primero debe investigarse si representan un error, una condición especial o un submercado diferente.

6. Resolución 620 de 2008 del IGAC

En los encargos sujetos a esa regulación, el estudio se estructura de acuerdo con los métodos y criterios previstos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. La metodología aplicable debe seleccionarse según el inmueble, la finalidad y la suficiencia de la información. La sola mención de la norma no reemplaza la explicación de las operaciones realizadas.

7. Conclusión del valor

La conclusión no siempre coincide con el promedio aritmético. El avaluador pondera la calidad de las referencias, su cercanía al objeto, la dispersión, la fecha y las condiciones particulares del inmueble. El informe debe explicar por qué el valor adoptado representa razonablemente el mercado para la fecha de referencia.

Errores que reducen la confiabilidad

  • Usar anuncios sin conservar enlace, fecha o identificación de la fuente.
  • Mezclar tipologías o zonas con dinámicas distintas.
  • Aplicar factores sin sustento.
  • Omitir el análisis de dispersión.
  • Comparar áreas totales con áreas privadas o vendibles sin equivalencia.
  • Utilizar referencias actuales para una fecha retrospectiva sin reconstrucción histórica.

Conclusión

Un estudio de mercado sólido conserva la fuente, verifica la comparabilidad, explica los ajustes y muestra la estabilidad de la muestra. Esa trazabilidad permite que el resultado sea revisado y discutido técnicamente.

El método y los factores dependen del inmueble, la fecha y el propósito del avalúo. Este contenido no sustituye la aplicación profesional al caso concreto.